Какво показват данните за 2026 г. и какво да очакваме до края на 2027 г.?
Имотният пазар се променя, а за купувачите и продавачите става все по-важно да вземат решения на базата на реални данни. Цените на жилищата продължават да растат, но броят на сделките намалява. В тази среда локацията, качеството и правилното ценообразуване имат все по-голямо значение.
Oчертават се обща посока: пазарът се движи към по-балансирана среда, в която професионалният подход може да направи съществена разлика.
1. Цените растат, но сделките намаляват
Според предоставените данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г. цените на жилищата са с 15,5% по-високи на годишна база, докато броят на сделките е намалял с 18,1%.
При съществуващите жилища ръстът на цените е 17,6%, а спадът на сделките е 19,2%. При новото строителство промените са съответно +12,3% в цените и -15,4% в броя на сделките.
Какво ни казват тези числа? Пазарът не показва просто поскъпване или спад, а по-малко сделки на по-високи цени.
За купувачите това означава, че трябва да преценяват внимателно реалната стойност на конкретния имот. За продавачите правилното позициониране става все по-важно: цената, състоянието, локацията и начинът, по който жилището се представя, могат да повлияят съществено върху интереса към него.
2. Какво търсят купувачите през 2026 г.?
30% от анкетираните активно търсят имот, спрямо 27% през 2025 г. Делът на хората, които само следят пазара, намалява от 51% на 42%, а на тези без интерес към покупка нараства от 22% на 28%.
Сред неактивните респонденти 34% вече са закупили имот през последните три години, докато 66% нямат необходимост от покупка в момента.
Основната цел на активните купувачи е придобиването на собствен дом: 78% търсят имот за живеене, а 22% за инвестиция. Това показва колко важно е жилището да отговаря на реалните потребности на хората, а не само на инвестиционните им очаквания.
Ново строителство или готов имот?
Само 24% търсят единствено ново строителство или имот в строеж, при 29% през 2025 г. В същото време делът на хората, които разглеждат както ново строителство, така и готови жилища, нараства от 51% на 65%. Тези, които не се интересуват от ново строителство, намаляват от 20% на 12%.
Водещите причини да се предпочита нова сграда са модерната архитектура и среда (28%) и съвременните строителни технологии (21%). По 9% посочват желанието да бъдат първи обитатели, по-добрата социална среда и новите инсталации. Други мотиви са по-лесното обзавеждане (8%), по-големият избор (7%), по-добрите цени (5%) и други причини (5%).
Изводът е ясен: купувачите все по-често сравняват различните възможности и избират според характеристиките на жилището, а не само според това дали е ново или готово.
3. София, локацията и качеството са водещи
София е категоричен лидер сред предпочитаните градове за покупка на ново строителство с 87% от отговорите. Следват Варна с 5%, Пловдив с 2%, Бургас с 1% и други населени места с 5%.
При избора на конкретен имот най-важни са локацията или кварталът (36%) и цената (34%). Следват качеството на строителството (14%), площта (5%), инфраструктурата (5%), репутацията на инвеститора (3%), близостта до училища и детски градини (2%) и сигурността и технологиите (1%).
Общо 70% поставят локацията или цената на първо място. Качеството също има съществена тежест, което показва, че купувачите търсят баланс между вложените средства и това, което получават срещу тях.
Най-предпочитани са жилищата с площ 80–120 кв. м, чийто дял нараства от 40% през 2025 г. на 43% през 2026 г. При жилищата до 80 кв. м се отчита спад от 40% на 31%, при площите 120–200 кв. м ръст от 15% на 20%, а при тези над 200 кв. м увеличение от 5% на 6%.
Интересът към апартаментите с три спални нараства от 16% на 24%, докато делът на жилищата с една спалня намалява от 29% на 23%.
Какви характеристики очакват купувачите от своя бъдещ дом? Най-често посочват дневна над 30 кв. м (55%), спалня над 15 кв. м (53%), красива гледка (50%), повече от един балкон (47%) и складово помещение (37%). Френски прозорци посочват 26%, високи тавани 20%, луксозни общи части 19%, а дрешник 18%. Сред другите предпочитания са отделна кухня и просторна тераса.
Паркомястото или гаражът са важни за 84% от анкетираните. Озеленена градина посочват 48%, видеонаблюдение 28%, детска площадка 25%, Smart Home системи 16%, физическа охрана 14%, фитнес или СПА 11%, басейн 8%, рецепция и услуги 4%, а други удобства 2%.
Малките самостоятелни сгради остават предпочитани от 53%, докато 40% избират големи комплекси с удобства. Самостоятелната къща е предпочитана от 5%, а редовата къща от 2%.
4. Бюджети, етап на строителство и начин на плащане
Проучването показва промяна и в планираните бюджети, като повече купувачи разглеждат имоти в по-високите ценови категории.
Според обобщението на проучването над 65% предвиждат бюджет до 300 000 евро, а над 25% са готови да осигурят между 300 000 и 500 000 евро.
Купувачите имат различни предпочитания и за етапа, на който биха сключили сделка: 23% биха купили на зелено, 18% по време на строителството, 28% след Акт 14, а 31% след Акт 16. Така 69% са отворени към покупка преди получаването на Акт 16.
При начина на плащане 52% предпочитат по-малка сума при предварителния договор и остатъка след Акт 16, като в проучването е посочена схема от типа 20/80. Други 25% предпочитат цялата сума да бъде платена след Акт 16, а 23% избират по-малки суми на повече вноски.
Тези резултати подчертават значението на гъвкавите условия. При покупка в строеж обаче проверката на инвеститора, документите и договорните условия остава съществена част от вземането на решение.
5. Какво да очакваме в София до октомври 2027 г.?
Според прогнозата на гл. ас. д-р Мирослав Владимиров през следващите шест месеца, до април 2027 г., се очаква охлаждане на пазара, спад на броя на сделките с около 10–15% и стабилизиране на цените в диапазона -2% до +2%. Купувачите вероятно ще бъдат по-предпазливи, а сроковете за продажба ще се удължат.
В рамките на следващите 12 месеца, до октомври 2027 г., се очаква по-ясно разграничение между качествените и надценените имоти. Средните реални продажни цени вероятно ще се движат между -5% и +3%, като при надценени жилища и локации с голямо предлагане корекциите могат да достигнат 10–15%.
Това са прогнозни диапазони, а не гарантирани резултати за всеки имот. Основният извод е, че не се очаква пазарен срив, а преминаване от пазар на продавача към по-балансиран пазар.
Какво означава това за купувачите и продавачите?
За купувачите е важно да сравняват офертите внимателно и да оценяват не само цената, но и качеството, локацията, състоянието и условията на сделката. По-балансираният пазар може да създаде повече възможности за договаряне, но не гарантира, че всички имоти ще поевтинеят.
За продавачите правилната начална цена и доброто представяне на имота стават все по-важни. Надценяването може да удължи периода на предлагане и да наложи последваща корекция.
За инвеститорите проучването подчертава търсенето на по-просторни и функционални жилища, паркоместа, качествена среда и модерни технологии. Самото ново строителство вече не е достатъчно предимство: значение имат характеристиките на конкретния имот и съотношението цена–качество.
Данните показват пазар, в който цените остават високи, но купувачите са по-внимателни, а броят на сделките намалява. През следващите 6–12 месеца качеството на имота, реалистичното ценообразуване и възможността за договаряне вероятно ще имат още по-голяма тежест.
Екипът на Belle Estates превръща пазарната информация в практични насоки за вашия имот.
**Източник: Realto Group, „Национално проучване: Нагласи и очаквания на купувачите към новото строителство – 2026“, проведено между 1 юни и 15 юли 2026г., Данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г., Прогнозен анализ на гл. ас. д-р Мирослав Владимиров за гр. София.